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买房人的梦靥:一套房牵扯8个官司

来源:人民法院报 作者:未知 时间:2016-07-17

案情回放

 

  20125月,刘女士与郭先生经中介居间签订了房屋买卖合同,约定刘女士购买刘先生的501号房屋。合同履行过程中,双方发生纠纷,刘女士以郭先生涨价拒绝协助办理过户为由,将其诉至法院,要求郭先生按照合同约定为其办理过户手续,此案尚在审理过程中。而就在这期间,该涉诉房产引发了诸多案件纠纷,其中就包括此案刘女士请求撤销的一起合同无效纠纷案件

 

  2014年,郭先生的侄子郭强(化名)作为原告起诉了郭先生以及北京建机资产经营有限公司。郭强称,19953月,因建设需要进行拆迁改造时,其被安置在了涉诉的501号房屋,并与被告建机资产经营公司签订了住宅租赁合同,租住此房。20106月,因长期出差和工作地距居住地较远,其将此房委托叔叔郭先生管理。郭强称,2010年年底,产权单位进行房改出售时,郭先生利用伪造的证明与建机资产经营公司签订了住房买卖契约,并于20117月取得房屋所有权证,其认为涉诉的501号房屋应该登记在其名下,故起诉要求确认郭先生2010年底与建机资产经营公司签订的房屋买卖契约无效。

 

  法院经审理认为,郭先生未经其侄子郭强同意伪造相关证明,与建机资产经营公司签订共有住房买卖契约,未经郭强追认,未取得处分权,公有住房买卖契约应无效。20145月,法院判决支持了郭强的诉讼请求。同年7月,郭强根据该判决就房屋的登记行为提起了行政诉讼,要求撤销将501号房屋所有权人登记为第三人郭先生的行为。法院支持了郭强的诉讼请求,但目前房屋所有权证载明权利人仍为郭先生。

 

  20151月,刘女士向海淀区人民法院提起第三人撤销之诉,要求撤销认定郭先生与建机资产经营公司之间房屋买卖契约无效的判决,并追究相关人员虚假诉讼的法律责任。一审法院审理后认为,生效判决损害了未参加原诉第三人的利益,支持了刘女士的诉讼请求。

 

  一审判决后,郭强不服,向北京市第一中级人民法院提起上诉。郭强认为,刘女士的起诉已经超过法定六个月的时限,且刘女士不符合法律规定的提起第三人撤销之诉的主体资格。此外,郭强是诉争房屋的唯一合法购买者,涉诉判决符合相关法律规定。

 

庭审现场

 

  这起案件的上诉人虽然是郭先生的侄子郭强,但作为被上诉人的郭先生亦同意其侄子的主张,认为自己与建机资产经营公司之间签订的房屋买卖契约无效,甚至在涉诉案件的审理过程中承认自己伪造了相关证明。

 

  223日上午930分,庭审开始,合议庭总结归纳了此案的三个争议焦点:刘女士的起诉是否超过法定起诉期限;刘女士是否有权对该生效判决主张权利;生效判决是否错误。

 

第三人撤销之诉是否超过法定起诉期限

 

  上诉人郭强认为,根据法律规定,第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的,应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。且该期限为不变期间,不适用诉讼时效的中止、中断、延长的规定。而根据其他相关案件笔录记载,201474日被上诉人刘女士就已经知晓了该判决的情况,反观刘女士的起诉时间,201518日,已经超过了六个月。

 

  对此,在庭审过程中,刘女士的代理人提出:虽然判决确认了买卖契约无效,但是郭强如果不撤销产权登记,刘女士依然可以依据产权登记买卖合同获得产权,然而郭强依据生效判决进一步提起撤销产权登记,导致刘女士无法依据产权登记和买卖合同获得房屋所有权。因此,6个月应该从20141226日刘女士获知行政诉讼结果时起算。

 

刘女士作为第三人撤销之诉原告是否适格

 

  庭审过程中,郭强的代理人强调,第三人撤销之诉只有损害第三人民事权益时方可提出,刘女士和郭先生签订的房屋买卖合同本质是普通债权,不适用第三人撤销之诉。

 

  对此,被上诉人刘女士一方则认为,非因刘女士一方原因导致的没有参与到涉诉案件的诉讼过程中,使得判决作出并生效,并进一步使得郭强依据生效判决撤销了产权登记,这最终导致了刘女士无法依据产权登记获得房屋,明显侵害了自己的权益,为维护权益,有权提起第三人撤销之诉。

 

生效判决是否错误

 

  对于这一核心问题,上诉人郭强认为,涉诉的501号房屋原是公有住房,承租该房屋的主体具有特殊性,且根据国家相关法律、政策,公有住房在进行拆迁时,承租人可以直接获得拆迁安置。郭强作为该房屋拆迁前的承租人,应该被认为是唯一合法的购房人。因此生效判决据此认定郭先生和建机资产经营公司签订的房屋买卖契约无效没有任何问题。

 

  刘女士一方则认为,生效判决所依据的事实均为郭强和郭先生二人的自述。事实上,对于国有单位进行公房出售,必有严格明确的流程及材料要求,不可能在郭强本人没到场也没有进行严格确认的情况下,仅凭着一个假的证明就将房屋出售给郭先生。

 

  建机资产经营公司是涉案房屋的所有权人,而生效判决却以无权处分为由判定建机资产经营公司与郭先生签订的公有住房买卖契约无效,明显属于适用法律错误。刘女士的代理人在庭审中陈述道。

 

  此案将择期宣判。(曾巧艺)

 


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