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房屋买卖合同纠纷中如何认定出卖人与第三人恶意串通

来源:无讼阅读 作者:刘明 时间:2016-07-17

案例:

 

2005523日,王某(买受人)与张某(出卖人)签订《房屋买卖合同》,约定张某将北京市朝阳区望京XXXXXXX室出售给王某,房价款668000元。合同约定:王某以一次性全额的方式支付张某全款、交房时间以张某收到房屋全款的时间为准。合同中未就办理过户的时间进行约定。签订合同当日,张某向王某交付了房屋,王某向张某交纳了全部的购房款项。

 

200973日,张某与宋某签订了《存量房屋买卖合同》将涉案房屋出售给宋某,宋某已经取得房屋产权证。张某与宋某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同)的价格为567000元。

 

20101月,王某知悉张某又将房屋卖给宋某后,以张某与宋某恶意串通签订房屋买卖合同损害其合法权益为由诉至法院,请求法院判令张某与宋某签订的房屋买卖合同无效。一审庭审中,王某主张张某与宋某是恶意串通签订房屋买卖合同,该合同应属无效合同。为证明张某和宋某存在恶意串通行为,王某向原审法院提供了其在北京市企业信用网查询的企业信息,用以证明宋某任法定代表人之企业的住所为张某房产所在地,宋某与张某为朋友关系。此外,王某为证明张某与宋某买卖涉案房屋存在恶意串通行为,还申请了证人赵某、刘某出庭作证。

 

原审法院经审理认为张某在与王某签订《房屋买卖合同》后,将涉诉房屋交付给王某使用,后张某又将房屋出售给宋某。现王某所提供的证据,不足以证明张某、宋某事先明确知情、故意相互勾结、建立虚假买卖关系的事实,且宋某也已经取得了涉诉房屋的所有权。故王某要求确认张某、宋某所签房屋买卖合同无效的诉讼请求法院不予支持。

 

一审判决后,王某不服原审法院判决,提起上诉,请求撤销原审判决,改判支持其原审诉讼请求。

 

二审法院经审理后认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,张某在与王某签订《房屋买卖合同》之后又将涉案房屋出售给宋某。现王某以张某和宋某之间买卖涉案房屋系恶意串通且损害其利益为由,请求确认张某与宋某之间的《存量房屋买卖合同》无效。对此,王某对其主张的张某和宋某恶意串通买卖涉案房屋应承担相应举证责任。鉴于张某和宋某均未到庭陈述其二人签订房屋买卖合同的具体情况,目前仅凭王某提供的现有证据,尚不足以证明宋某与张某系恶意串通进行涉案房屋的买卖,因此,王某上诉请求确认张某与宋某签订的《存量房屋买卖合同》无效,缺乏相应依据,本院不予支持。

 

房屋买卖合同无效的两种典型案例


经调研发现,在确认房屋买卖合同无效的案件中主要有两种典型案例:

 

一是如上述案例,房屋出卖人先与第一手买受人(以下简称原告)签订房屋买卖合同,但没有及时办理过户手续。后来由于房价上涨等原因房屋出卖人又与第二手买受人(以下统称第三人)签订房屋买卖合同,并及时办理了过户手续。原告以房屋出卖人与第三人恶意串通为由诉至法院,请求判令房屋出卖人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

 

二是,涉案房屋共有人(在实际中多为夫妻一方)作为原告,将出卖人与第三人(与出卖人签订房屋买卖合同的一方)作为被告诉至法院,以出卖人与第三人恶意串通损害其利益为由诉至法院要求确认出卖人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

 

在上述两种典型案例中,如何认定房屋出卖人与第三人之间通过恶意串通签订房屋买卖合同而导致合同无效存在较大争议。该类案件在实践中存在同案不同判的情况。

 

《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通的合同是指合同双方当事人为牟取私利,非法勾结而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在法定构成要件上,主观要件为双方具有恶意串通的故意,即双方具有为了谋取私利,非法勾结订立损害国家、集体或第三人利益合同的故意。在客观要件上,表现为签订了损害国家、集体、第三人利益的合同,对国家、集体或第三人的利益造成了损害。因此,在认定房屋出卖人与第三人恶意串通签订损害他人利益的合同时需要从主客观两方面来认定。

 

认定出卖人与第三人恶意串通的六大日常经验法则

如何证明房屋出卖人与第三人具有恶意串通的主观故意比较难。在大多数案件中因为原告无法提供充分有效的证据证明房屋出卖人与第三人恶意串通而导致败诉。然而,在部分判决中承办法官根据案件实际情况,综合考量房屋出卖人与第三人签订房屋买卖合同的价格是否明显低于市场价格、出卖人与第三人之间的关系等情况认定出卖人与第三人之间属于恶意串通,从而判定双方之间签订的房屋买卖合同无效。

 

笔者认为,房屋出卖人与第三人之间恶意串通的举证责任由原告承担无可厚非。但由于主客观条件限制,原告很难证明出卖人与第三人之间属于恶意串通。如果单一的靠举证责任来判令原告承担举证不能的败诉结果,难免不公。原告的合法权益也很难得到维护,而确实恶意串通损害原告利益的行为也无法得到有效遏制。因此,笔者认为案件承办人在处理该类案件中应该综合考虑以下因素,根据日常经验法则来认定或推定房屋出卖人是否与第三人恶意串通。

 

(一)房屋出卖人与第三人约定的购房价格是否明显低于市场价格。房屋出卖人如果以明显不合理的低价卖于第三人时,房屋出卖人很有可能与第三人串通损害原告的利益。作为一般经济人,在没有正当理由的情况下房屋出卖人是不可能将房屋低价卖给他人的。对于"明显不合理的低价"的判定标准,《合同法司法解释二》第十九条规定:对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价",人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。笔者认为,当指导价与市场交易价明显差距过大时,应该将最能反映市场行情的市场价作为参考标准,因为市场价是随着市场行情的发展而不断变化的,而指导价具有一定的滞后性,不能准确的反映房屋的实际价值。在庭审中,如果原被告对市场交易价有争议时,可以委托鉴定机构对涉案房屋的市场价格进行鉴定。经调研发现,在所有认定房屋出卖人与第三人恶意串通的案件中,均将房屋价格明显低于市场价格作为一个重要考虑因素。

 

 

(二)房屋出卖人与第三人的关系。在出卖人与第三人恶意串通的案例中,房屋出卖人与第三人的关系均非普通的卖房人与买房人的关系。经调研发现,出卖人与第三人一般具有父母、兄弟姐妹等近亲属关系或男女朋友等亲近关系,少数情况下是比较熟悉的朋友或邻居。在上述第二种典型案例中,第三人往往知悉原告与房屋出卖人的关系,也知悉涉案房屋的产权关系,但是不会告知原告并征得原告同意即签订了房屋买卖合同。在第一种典型案例中,第三人知道房屋出卖人与原告的合同签订情况,包括合同签订时间及房屋交易价格等重要信息,但是仍然为了与房屋出卖人达到共同的目的而签订房屋买卖合同。在这两种情况下,均能表明第三人与卖房人主观上具有"恶意"。因此,在认定房屋出卖人与第三人是否恶意串通签订房屋买卖合同时,双方之间的关系也应作为一个考量因素。

 

(三)第三人的付款情况。在庭审中,房屋出卖人与第三人要对双方之间的合同履行情况承担举证责任,第三人应该举证证明购房款的实际支付情况,主要是付款方式及是否实际支付房款。如第三人主张是通过银行转账方式支付的购房款,那么第三人应该提供银行转账明细等交易凭证。如第三人主张通过全款交付,那么应该对资金来源、提取凭证等能证明实际交付的证据承担举证责任。如果第三人无法就房款支付情况提供充分有效的证据证明,法院则不应认定第三人主张的房款支付情况属实。

 

(四)第三人在购买之前是否实地查看房屋。购买房屋是一项重大的经济行为,对买卖双方均具有较大的利害关系。因此,买房人在签订购房合同之前去实地查看欲购房屋是合情合理的行为,买房人不去房屋现场查看直接签订合同反而违背常理。在房屋出卖人与第三人恶意串通的情况下,第三人是不会去房屋现场看房、验房的,其原因主要是防止双方之间买卖房屋的情况或恶意串通的情况被识破。如涉案房屋由原告正在居住的情况下,第三人如去房屋现场实地查看则房屋出卖人与第三人的契约情况将会被识破。因此,第三人在购房之前是否到涉案房屋现场实地查看应该作为一项考量卖房人与第三人是否恶意串通的重要因素。

 

(五)第三人获知房源的渠道。在房屋出卖人与第三人恶意串通的案例中,第三人均不是通过房产中介知悉房产信息,而是通过直接或间接的熟人关系"知道"涉案房屋的出售信息。通常情况下,第三人与房屋出卖人之间本身就是亲属关系或亲密朋友关系,不用通过房产中介就能知道房屋出售信息。第三人不通过房产中介获取房源信息虽然不能足够说明第三人与房屋出卖人恶意串通,但可以作为一个考量的因素。

 

(六)房屋出卖人是否伪造原告的委托手续。这种情况主要出现在第二种典型案例中。房屋出卖人(夫妻一方)通过伪造另外一方的委托手续掩盖与第三人恶意串通的事实将房屋卖给第三人。或通过委托他人冒充共有权人(夫妻另外一方)在公证书上签字将房屋买卖一事共同委托给他人。然后,由受托人代房屋出卖人与第三人签订房屋买卖合同,以明显低于市场价格的成交价格卖于第三人。

 

在认定房屋出卖人与第三人恶意串通的情况下,不能仅仅让利益受到侵害的原告承担举证责任,法院理应通过日常经验法则,综合考量房屋出卖人与第三人约定的房屋价格、价款支付情况、房屋出卖人与第三人之间的关系、第三人是否实际看房验房、第三人获取房源的渠道等因素来认定房屋出卖人与第三人是否属于恶意串通。在通过原告举证、日常经验法则推定均无法认定房屋出卖人与第三人恶意串通的情况下方可驳回原告的诉讼请求。

 


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